Jaká pojištění nájmů si můžete zařídit, abyste měli klidné spaní?

Nájem nebo podnájem?

Zkusme si nejprve utřídit pojmy jako je nájem, podnájem, nájemce, podnájemce, pronajímatel a nájemník. Společné mají tyto pojmy především to, že jde o užívání nemovitosti, nebo její části, další osobou. Za takové poskytnutí nemovitosti vlastník (nebo v případě družstevního bytu člen družstva, který je nájemcem u družstava) dostává domluvené nájemné nebo podnájemné.

V pojmech nájem a podnájem je však rozdíl, a nejedná se jen o drobnost, ale o práva a povinnosti zainteresovaných stran.

Nájem představuje přenechání nemovitosti samotným vlastníkem nemovitosti za úplatu k užívání někomu jinému. Smluvní strany v případě nájmu jsou pronajímatel (vlastník nemovitosti) a nájemce (nájemník). Nájem i práva a povinnosti jednotlivých stran jsou obecně upraveny v občanském zákoníku a nájemce je v tomto směru velmi dobře chráněn. Mezi sebou strany uzavírají nájemní smlouvu.

U podnájmu je rozdíl v tom, že nejde o vztah s vlastníkem nemovitosti. Svou roli zde má nájemce a podnájemce. Definice nájemce je jasná už z přecházejícího odstavce – má nemovitost pronajatou k užívání od vlastníka. Při podnájmu přenechá nájemce část nemovitosti dále někomu dalšímu, a to podnájemníkovi za podnájemné. To však smí udělat pouze v případě, že to nájemní smlouva nezakazuje.  

Nejtypičtějším příkladem je podnájem u člena družstva, kdy člen družstva je „nájemcem“ u bytového družstva a se souhlasem družstva „svou“ bytovou jednotku (plus garáž nebo sklep) podnajme podnájemníkovi.

Víte, že… Aktuálně vznikají tzv. moderní bytová družstva, která se zabývají novou družstevní výstavbou. Založení družstva už se koncipuje takovým způsobem, který umožňuje družstevníkovi jednoduše vykoupit byt od družstva do osobního vlastnictví, nebo byt podnajmout. Tento postup už mají moderní družstva ve svých stanovách. Příklady v minulých letech v Praze jsou Finep a Stavební bytové družstvo Stavbař z Prahy 4.

Vše ošetřete smlouvou

Doba podnájmu je omezena dobou trvání nájmu. Pokud zanikne nájemní smlouva, nevzniká automaticky nárok na smlouvu o podnájmu, ani na náhradní podnájem. Podnájem je tedy vztah podřízený vztahu nájemnímu, který už existuje. Vztah mezi nájemníkem a podnájemcem není řešen specificky zákonem. Je proto vhodné dbát na vhodně uzavřenou smlouvu jak ze strany podnájemníka, tak i „družstevníka“, aby o „svůj“ byt nepřišel zaviněním podnájemníka a aby měl zabezpečená určitá práva.

Podnájemník má menší práva než nájemník. V případě nájmu si můžete přihlásit do nemovitosti trvalé bydliště. U podnájmu je obvykle potřeba doložit písemný souhlas vlastníka nebo nájemníka, případně obou, pro zapsání trvalého bydliště.

V nájemní smlouvě není možné zakazovat přítomnost domácích mazlíčků v bytě, ani kouření. V podnájemní smlouvě už je toto možné. U nájemní smlouvy se dá tato skutečnost regulovat vyšší kaucí, vyššími poplatky nebo právě požadavkem na zřízení pojištění odpovědnosti.

Jako vlastník nemovitosti (nebo i družstevník) byste si ve smlouvě měli ošetřit povinnost nájemníka nebo podnájemníka uzavřít pojištění domácnosti a případně i pojištění odpovědnosti. Je na nájemníkovi, u jaké pojišťovny si ho uzavře.

Pohled nájemníka: co je dobré pojistit, když bydlíte v nájmu?

Ať už bydlíte v nájmu nebo podnájmu, je to z pohledu pojištění podobné. Soustřeďte se na dva zásadní typy pojištění odpovědnosti podle toho, co mají krýt:

• pojištění odpovědnosti z běžného života,
• pojištění odpovědnosti na věcech pronajatých.

Pojištění odpovědnosti z běžného života pokrývá situace, které vzniknou neúmyslně vinou nájemce. Může se jednat např. o požár v kuchyni, kdy nájemce neohlídá pálící se kuře v troubě. Závady, které nájemník nemohl ovlivnit a ani je nezavinil, by krylo pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti – např. vytopení sousedů po prasknutí přívodu vody.

Pojištění odpovědnosti na věcech pronajatých pak kryje události, které vzniknou vinou nájemníka na majetku majitele nemovitosti. Vždy musí jít ale o nehody, nečekané události, tedy stav, který nájemce nezavinil schválně. Např. rozbití televize, když nájemce upadne a strhne ji s sebou.

Pro vlastníka nebo družstevníka je rozhodně výhodnější, když si nájemce nebo podnájemce sjedná pojištění domácnosti s připojištěním odpovědnosti za škodu. Pojištění domácnosti, jako odvětví neživostního pojištění majetku, kryje zejména škody na majetku nájemníka nebo podnájemníka, t.j. zejména jeho nábytek, kolo, počítač, oblečení, lednici nebo pračku. V takovém případě je to výhodné i v tom, že některé pojišťovny kryjí např. i krádež kola ze sklepa nebo krádež notebooku z uzavřeného vozidla nájemníka.

Připojištění odpovědnosti zase kryje prokázanou odpovědnost (např. z nedbalosti nebo náhodným neúmyslným činem) nájemníka nebo podnájemníka za škody, které způsobil majiteli nebo družstevníkovi a nebo škody, které způsobil jiným majitelům jednotek v domě nebo jiným družstevníkům nebo jiným nájemníkům v domě, a nebo samotnému společenství vlastníků či družstvu.

Nájemník nebo podnájemník může rovněž sjednat pojištění občanské odpovědnosti jako samostatnou pojistnou smlouvu.

Co si pojistit, když pronajímáte?

Jako majitel nemovitosti byste měli mít sjednané majetkové pojištění domu nebo pojištění bytu. Toto pojištění kryje stavební součásti bytu jako omítku, dveře a pod.

Co se týká majetku, obvykle část věcí přenechává nájemníkovi v bytě majitel a část věcí si do bytu přinese nájemník. Sepište si důkladně vše, co v bytě jako majitel přenecháváte, a v jakém stavu to je. Tento seznam bývá součásti předávacího protokolu k bytu. Do smlouvy si také zapište, že si nájemník má sjednat pojištění domácnosti s pojištěním odpovědnosti.

U pojišťovny, případně vašeho zprostředkovatele pojištění domácnosti  a pojištění domu, je potřeba si ověřit, zda budete mít pojištěný i ten movitý majetek (např. nábytek, lednice, pračka), který jste jako vlastník v bytě přenechali k užívání nájemníkovi nebo podnájemníkovi.

Navíc, pro majitele je vhodné pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti. Toto pojištění kryje takové situace jako např. když omítka spadne na zaparkované auto, nebo na procházející osobu, uvolní se střešní taška a poškodí něčí majetek, praskne trubka a dojde k vytopení souseda.

Pro majitele je na trhu ještě pojištění ušlého nájmu, kdy pojišťovna vyplácí nájem majiteli, pokud je byt důsledkem pojistné události neobyvatelný.

Při sjednávání pojištění odpovědnosti si velmi dobře rozmyslete limity plnění, což se nakonec týká všech uzavíraných pojištění. Pojištění majetku na hodnotu milion korun neznamená, že na tuto částku máte kryta všechna rizika. Některá rizika mohou být součástí výluk, jiná se plní jen jako procentuální část celkového krytí. Nevíte-li si rady, obraťte se na nás v Centru pojištění domu Lativ.

Ideální je, když má pojištění odpovědnosti jak majitel, tak i nájemník. Obě strany tak budou mít jistotu, že bydlení nebude doprovázeno dohady a hledáním viníka a sháněním peněz na úhradu případné škody.